הזהרו ב”זכויות הבנייה” – הלכת בטאט

פעמים רבות – זכויות בנייה הצמודות לנכס מקרקעין משביחות את ערכו. המוכר דורש סכום גבוה יותר דווקא בשל פוטנציאל הבנייה שלא מומש עדיין.
היתרון הכלכלי האמור הופך לרועץ כאשר מגיעים לדיון בפני מנהל מס שבח בעיקר כשזכויות הבנייה צמודות ל”דירת מגורים”.

חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס “דירת מגורים מזכה” ובלבד שהתקיימו בה ובמוכר סדרת דרישות שהעיקרית שבהן מרווח זמן של 4 שנים ממכירה קודמת בפטור ממס.

מקום שנמכרת דירת מגורים ואליה צמודות זכויות בנייה נוספות (להלן: “המימכר”) קובע החוק שיש לפצל את ה”מימכר” – הנכס המעורב הזה, לדירה הפטורה ממס ולזכויות בנייה החייבות במס. באופן טבעי מנסה המנהל לשייך את רוב התמורה בגין המימכר לזכויות הבנייה והנישום ינסה “למשוך” את רוב התמורה ולשייכה לדירה כיוון שזו פטורה ממס.

המנהל מסתייע לעניין זה בפסק דין “בטאט” שקבע נוסחה שמאית שלכאורה יש לקבוע מה שוויו של כל רכיב של ה”מימכר”.

ראוי להסביר כאן בשתי מילים את פסק דין בטאט. אל דאגה – לא “נסבך” אתכם חס וחלילה בנוסחה המתמטית הבאה לקבוע שוויו של כל רכיב.
בעניין “בטאט” עמדו שתי סוגיות לדיון:

האחת: האם הדירה הנמכרת הינה לעניין התיק בגדר “דירת מגורים” שבעליה זכאי לפטור ממס בשלה? או שמא הפכה כבר ל”חורבה”, עובדה המונעת את הפטור ממס.
השנייה: האם כל ה”מימכר” שכלל זכויות בנייה ודירת מגורים פטור ממס? אם לאו – כיצד תחשב את שווי הרכיב החייב במס מכלל שווי המימכר?

אף שהתיאור העובדתי המפורט בפסק הדין יוצר תחושה ש”דירת המגורים” נושא פסק הדין כבר חדלה במועד מכירתה מלהיות נכס פטור ממס לעניין החוק, ריחמו, כנראה, שופטי העליון על המוכר וקבעו שבדירת מגורים עסקינן.

כשבאו להכריע בשאלה השנייה – פסקו לטובת הנוסחה השמאית שהכין מנהל מס שבח אף שהיא מחמירה מאוד עם הנישום במקרים רבים. יתכן – זאת לא נדע לעולם – שעשו כן מהטעם ש”ויתרו” לנישום או “ריחמו” עליו בסוגיה הראשונה ועתה הרגישו נח לחייבו, אולי ביתר, בנושא זכויות הבנייה.

כך או כך – בבואכם למכור דירת מגורים יש לבדוק כלכלית אם צמודות אליה זכויות בנייה וזאת כדי לקבל את המירב עבור המימכר שלכם. יחד עם זאת – לצרכי מס ראוי להיוועץ במומחים כדי לבחון איך .”להמלט” מטכניקת החיוב במס שמפעיל המנהל. יש פתרונות לעניין זה והדבר אינו בבחינת גזירה שאין להמלט ממנה