“איך פס”ד נולד” או השפעת שביתת הפרקליטות וקביעת “מטרות השומה” בחוות הדעת השמאית לעניין סעיף 49ז לחוק מסמ”ק על התארכות ההליכים המשפטיים
ביום 16.3.15 ניתן פסק דין בע”א 7013/13 מייבסקי ג’ורג’ ז”ל ואחרים נ’ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב . הערעור הוגש על החלטת ועדת ערר ו”ע (ת”א) 1357/09 בה נקבע כי התמורה בעסקת מכירת שתי דירות בנווה צדק התפוסות על ידי דיירים מוגנים בראשית 2007 הושפעה מקיום זכויות בנייה ולכן צדק המנהל בהחלטתו לפצל את סך התמורה בעסקה לתמורה עבור זכויות הבנייה ועבור זכות הבעלות בדירות המגורים התפוסות.
לאור מחאותיו החוזרות של בית המשפט העליון בפסקי דין רבים בעבר בדבר היותו ערכאת ערעור על החלטות ועדת הערר נראה כי בית המשפט הנכבד “שמח” להיתלות באי הגשת סיכומי הפרקליטות בשל עיצומי הפרקליטות ולהיאחז באפשרות של הגדלת אחוזי הבנייה משיעור של 130% או 135% בתוכנית מאושרת בתב”ע 38 (ראו הקביעה העובדתית בסעיף 33 לפס”ד ועדת הערר) ל 140% בתב”ע 3501 שהומלצה להפקדה כבר 10/05 בכדי להחזיר הדיון לועדת הערר לברור שאלות עובדתיות – שמאיות.
מעיון בפסק דין ועדת הערר ניתן ללמוד רבות על חשיבות הגדרת “מטרת השומה” בבואנו להזמין חוות הדעת שמאית ולגבי “קריאה ביקורתית” של מזמין השומה את חוות הדעת שקיבל לרבות לגבי הסקת המסקנות על בסיס חישובים ונתונים רלוונטיים שערך שמאי המקרקעין. בהגדרת מטרות השומה מומלץ להתייחס בין היתר להיבטים הנדרשים לשם יישום חוק מיסוי מקרקעין לרבות:
- התייחסות לנתונים שיש בידי המנהל בדבר קיומן של סיכויי בנייה עתידיים ולא רק קיימים בפועל [ראו סעיף 37 לפס”ד הועדה];
- ככל שמשולם מחיר הגבוה מ”שווי שוק” לבחון קיום הסבר סביר (כלכלי – קונה מיוחד או אחר) השונה מהציפיות לזכויות בנייה עתידיות [ראו סעיף 46 לפס”ד הועדה];
- להציע חישוב חלופי להיקף הפטור לפי סעיף 49ז לחוק ככל שיקבעו כי העסקה נכנסת לתחולת סעיף 49ז ולהתייחס לאפשרות של” פיצול פיזי” ול”פיצול אנכי” [סעיפים 58, 59 לפס”ד ועדת הערר];
- ולא לשכוח לערוך את השומה בהתאם לפרק “עקרונות, גורמים ושיקולים בשומה” בחוות דעתם [ראו סעיפים 27 ולהבדיל סעיפים 28 עד 35 לפס”ד ועדת הערר];
לפני סיום, היות וניסיון החיים מלמד כי “הלקוח תמיד צודק” ולכן הוא מקבל משמאי המקרקעין את מה שהוא “מבקש” חשוב לבחון בסופו של יום האם יש “חייה” כזו דהינו האם תוצאת חוות הדעת היא “תוצאה סבירה”. לשם המחשה, ועדת הערר בחנה את סבירות קבלת טענת העוררים מבחינת ערכי שווי המתקבלים עם קבלת טענותיהם. הועדה מצאה בבחינת שווי חסר תקדים של 20,754 $ ל- 1מ”ר בנוי ישן התפוס על ידי דייר מוגן כ”בלתי סביר לחלוטין” [הסיפא של סעיף 57 לפס”ד הועדה].
בשאלות והבהרות נוספות ניתן לפנות לתמיר פורר, עו”ד (רו”ח) ממשרדנו בטלפון: 03-6938380 או במייל tamir@gfblaw.co.il