יום הרכישה של זכות במקרקעין – הזכות המשפטית ותוכנה הכלכלי

בית המשפט העליון דן לאחרונה (החלטה מיום 3.3.15) בסוגיית קביעת יום הרכישה של “זכות במקרקעין” קרקע בתל אביב המאפשרת בשנת 2001 בניית 96 יחידות דיור, תוך הבחנה בין זכות הרשאה במקרקעי ישראל שהתקבלה בשנת 1949 לבין זכות חכירה שנרכשה ממינהל מקרקעי ישראל בשנת 2000 [עא 455/13 צבי המבר נ’ מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב] .

בני הזוג המבורגר קיבלו בשנת 1949 את החזקה במקרקעין על מנת שיקימו את ביתם שם ויעבדו את השטח בעיבוד חקלאי. הרישיון ניתן לצמיתות, כך נפסק בתביעה לסילוק יד נגד משפ’ המבורגר ב- 1995. במסגרת פשרה בערעור על פסק הדין הסכימו בני המשפחה לפנות חלק מהמקרקעין ובמקביל ניתן להם לרכוש זכויות חכירה בהסכם פיתוח במגרש תמורת הסך של 1 מ’ דולר ונשיאה בהוצאות הפיתוח.

כשלושה חודשים לאחר מכן הם מכרו 77% מזכויות החכירה שבידם בעסקת קומבינציה. בני המשפחה טענו ליום רכישה בשנת 1949 בעוד המנהל קבע 2 תאריכי רכישה: 5% בשנת 1949 וזאת לפנים משורת הדין ו-95% בשנת 2000.

בית המשפט קבע כי הזכות הנמכרת בעסקת הקומבינציה היא זכות החכירה שנרכשה ב-2000 וזאת בשונה מזכות ההרשאה למגורים ולעיבוד חקלאי.

טענת בני המשפחה כי הסכם החכירה משנת 2000 רק מעגן את הזכויות שקיבלו בשנת 1949 נדחתה משום שלא נטענה בשנת 1995. באותו מועד כל שנטען על ידם היה כי ניתן להם רישיון לשימוש ולמגורים במסגרת “קבוצת עצמאות”. משהתקבלה טענתם, אין לשמוע מפיהם טענה עובדתית אחרת.

בהתאם לזאת הזכות הנמכרת בעסקת הקומבינציה היא זכות החכירה שנרכשה בשנת 2000 ולא זכות ההרשאה, השונה במהותה שנרכשה בשנת 1949.

לחילופין נטען לעסקת חליפין בהסכם הפשרה בה המשפחה ויתרה על זכות הרשאה בחלק מהמקרקעין בתמורה לזכות לרכוש זכות חכירה. טענה זו נדחתה מאחר ואין לה ביטוי בנוסח הסכם הפשרה.

על זה נאמר “סוף מעשה במחשבה תחילה” : טוב להתייעץ עם מומחים במיסוי בד בבד עם נקיטת הליכים משפטיים בתחום האזרחי, לרבות הסכמים עם מינהל מקרקעי ישראל או רשות אחרת.

בשאלות והבהרות נוספות ניתן לפנות לחיים נורמטוב, עו”ד ממשרדנו בטלפון: 03-6938380 או במייל haim@gfblaw.co.il